基督教角聲佈道圑
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如何處理第二物業支付最低利得稅?
文展雲律師 文旭慧律師
答:國稅例容許出售首套主住房子(Principal Residence)時,夫妻可以享受純利潤50萬免付聯邦利得稅,像您的情況是25萬;而超額利潤,便以較為優惠的長期利得稅率繳稅。然而,除聯邦稅外,絕大部分的州也有相應的稅,所以總數是頗重的,但比短期利得或一般收入稅率較輕。
閣下面對問題可考慮用以下方式加以解決:
1)聘請適合的物業管理公司代勞。沒錯,他們會收取管理費,但可以省掉很多自己打理物業時面對的問題。為求周全,聘請律師擬定一份保障自己的委任合約。內中作出安排:物業管理公司自行處理普通細額的維修,唯有重大或超過預設的修理費用時,必須徵得您的同意後才可動工;防止管理公司濫以維修為名,作不必要的維修,或與工程公司串通勾結,騙取金錢。
2)進行同類物業交換(1031 Like Kind Exchange)。閣下現在擁有的是投資物業,那麼,您可以換一些不用親自打理的物業,有管理處來負責管理。例如,商業樓宇中購買一些商業單位。公用地方及系統設施由物業管理公司管理;內部保養維修在租約上明文規定,由商業房客全部承擔。同樣,也可以聘請物業管理公司,代為處理其餘租金、租約的問題。
3)若是真的想完全不再擁有物業,您可以延遲搬到老人區,而暫時搬到第二套房子。總之,在出售該物業5年之內,您可以證明累積居住了共24個月;若早年曾以這房子為主住房子,那段時間也可以包括在內。那麼,便可將該房子變成主住房子,再度享用25萬純利潤,免繳利得稅了。證明主住房子的資料包括但不限於:稅單所用資料,銀行帳號及月結單,信用卡活動,報稅表,郵件收發,社區服務參與證明等。@
作者:小金子
2000多年前,小耶穌為我們降生在伯利恆的馬槽裡。天父感動三位博士,帶著黃金、乳香和沒藥,從東方來朝見衪。每年聖誕節左右,喬宏和我的親人也會給我們寄一些禮物。今年特別早,第一份禮物11月就寄來了。打開一看,是喬宏哥哥的女兒從夏威夷寄來的巧克力和果仁;接著我妹妹的女兒和兒子的禮物也來了。令我沒想到的是,這些都是上帝提前給幫助我的天使預備的。去年11月,水務局通知我,上月水費高得不正常,可能地下水管破裂並在漏水,讓我找人修理。和鄰居談起,他們說也曾有同樣的情形,還花了一大筆錢才修好。自從喬宏被上帝接去,我流著淚向上帝求:「你說你拿去的,你以自己來代替!過去家裡大小一切事靠他,現在我一切靠你!」之後這20多年,上帝不但成為了我的依靠,還會差派不同的天使,在我有需要時出現在我身邊,實在地幫助我解決難題。就這樣,我學會了有難處,就先禱告交託。天使No.1是一位愛主的弟兄。20多年前,喬宏和藝人之家的弟兄姊妹來西雅圖佈道,就住在他家裡。我現在住的房子,是他介紹的一位姊妹給我找的,也是他的妹夫替我們裝修的。天使No.1年紀不算大,愛主愛人。每年不管多忙,他一定抽時間到中國內地,關懷有需要的孤兒,並且經常與人組隊,向世界各地的華人佈道。喬宏去後,他仍然會把服事的機會給我;我有任何難題,他也一定相助。這次地下水管漏水,也是他的妹夫找人給我修的,價錢比鄰居便宜一半。11月的西雅圖已經轉冷,又開始下雨,我看到工人在淒風苦雨下挖掘,心裡相當不忍。我每次都給他們預備一些水和小點心;後來雨太大,他們停工,我也諒解。不巧又碰上感恩節,鄰居說他們會有十幾人的派對,怕影響他們沒水,雖是好天氣,能不能過完節再開工?我當然照辦。沒想到感恩節過完又下雨了!四點多天就黑了,看到工人們在有限的燈光下做到很晚,收工時幾乎全身都濕了,我很心痛。忽然,我想起衣櫃裡夏威夷寄來的巧克力,告訴兒媳婦後,她細心地將巧克力裝在一個可愛的禮物袋,送給工人。雖然我們雙方都不會說對方的語言,但看到工人臉上帶著感恩的微笑,我揪在一起的心被撫平了。目送工人的車開走,我想到工程完了,也該向其他天使表示一點謝意。打開衣櫃,看到架子上還有其他親人寄來的禮物:一盒包裝得很精緻的水果盒,這個給天使No.1的妹夫恰到好處;這盒六罐裝的夏威夷果仁,給愛吃果仁的天使No.1正合適;有一盒很名貴的水果夾果仁糖,甜甜鄰居的心。工人做工時傷了鄰居的花圃,他們雖不滿意,但沒計較。咦?怎麼這麼巧,親人的禮物今年都早寄了,並且正合我的需要。哦!這是天上的爸爸為幫助我的天使預備的禮物。@
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